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Mandanteninformation Februar 2012

Mandanteninformation Februar 2012

10.02.12

Vorab eine Mitteilung in eigener Sache:

Unser Sozius Rechtsanwalt Dr. Lothar Schramm hat das Büro nach zwei Jahrzehnten Zusammenarbeit zum Jahresende 2011 verlassen, um zukünftig beruflich kürzer zu treten. Ohne seine tatkräftige Mitwirkung hätten wir unser agrarrechtliches Dezernat nicht aufbauen können. Wir danken und wünschen ihm einen kreativen Vorruhestand.

Die übrigen Berufsträger unseres Büros bleiben Ihnen weiterhin als Ansprechpartner erhalten.

1. Modulationsklagen

Viele Betriebe haben im Dezember 2011 gegen die zusätzliche Modulationskürzung der Betriebsprämie Teilwiderspruch erhoben. Es  deutet sich nun an, dass die Behörden der Anregung, die Bearbeitung dieser Widersprüche bis zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den Vorlagebeschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 28.09.2011 zurückzustellen, nicht folgen werden. Demnächst dürften Widerspruchsbescheide ergehen, gegen die nur binnen einer Frist von einem Monat ab Zustellung Klage zum Verwaltungsgericht erhoben werden kann.

Wir haben uns auf diese Klageverfahren vorbereitet und stehen Ihnen zur Übernahme entsprechender Mandate zur Verfügung, sofern Sie dies wünschen.

2. Chancen und Risiken des Erbanteilskaufs

Zunehmend häufiger stellen Mandanten uns die Frage, ob sie sich – um im Wege der Pacht oder des Eigentumserwerbs Zugriff auf Landwirtschaftsflächen zu erhalten – in Erbengemeinschaften „einkaufen“ sollen. Letztlich wird man die Frage nur anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalles beantworten können. Wer sich zu dem Schritt entschließt, sollte aber wissen, worauf er sich einlässt, und folgende Grundzüge des Rechts der Erbengemeinschaft  in seine Entscheidungsfindung einbeziehen:

-       Mit dem „Einkauf“ in eine Erbengemeinschaft ist der Erwerb eines oder mehrerer Erbanteile von einem oder mehreren Miterben eines ungeteilten Nachlasses angesprochen. Der Erwerber rückt mit dem Erwerb unmittelbar in die Stellung des veräußernden Miterben ein. Er erhält hiermit keine Rechtsposition, die einen unmittelbaren Zugriff auf die  interessierenden Landwirtschaftsflächen ermöglicht. Ein Eigentumserwerb an den Flächen, der dem prozentualen Anteil bzw. ideellen Bruchteil am Nachlass entspricht, kann der Erwerber erst im Gefolge einer notariellen Erbauseinandersetzung erlangen. Eine solche setzt die Einigung aller Miterben voraus, die bei zerstrittenen Erbengemeinschaften nicht oder nur schwer zu erlangen ist. In diesen Fällen muss der die Auseinandersetzung begehrende Miterbe (Erwerber) den beschwerlichen Weg einer gerichtlichen Erbauseinandersetzung gehen.

-       Da mit dem Erwerb der Erbanteile des verkaufswilligen Miterben der Eintritt in sämtliche Rechte und Pflichten des übertragenden Miterben erfolgt, der Erwerber also Mitglied der Erbengemeinschaft mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ist, sollte vor dem Rechtserwerb geklärt werden, woraus der Nachlass insgesamt besteht. Mit anderen Worten: Der Umstand, dass landwirtschaftliche Flächen zum Nachlass gehören, sollte nicht den Blick dafür verstellen, dass zum Nachlass auch Verbindlichkeiten gehören könnten, die mit dem Erwerb der Erbanteile ebenfalls übergehen. Dieser Aspekt ist von Bedeutung insbesondere in den Fällen, in denen der Kaufpreis des Erbanteils nur nach dem Aktivvermögen (landwirtschaftliche Flächen) bemessen wird, also ohne Berücksichtigung etwaiger mit dem Nachlass verbundener Verbindlichkeiten.

-       Weiter ist zu beachten, dass der Erwerb von Erbanteilen durch Dritte, die nicht bereits Mitglied der Erbengemeinschaft sind, einem gesetzlichen Vorkaufsrecht der in der Erbengemeinschaft verbleibenden Miterben unterliegt. Dieses Vorkaufsrecht ist zu den Bedingungen des Erwerbsvertrages auszuüben und führt im Falle der Ausübung zum Verlust der durch die Erbanteilsübertragung erworbenen Rechtsposition des Erbanteilskäufers. Insofern ist es ratsam, im Vorfeld einer Erbanteilsübertragung um Klärung bemüht zu sein, ob die Miterben eine Ausübung ihres Miterbenvorkaufsrechts beabsichtigen und – sofern möglich – eine Verzichtserklärung einzuholen.

-       Schließlich: Sofern die Erbfolge aufgrund testamentarischer Anordnungen erfolgt (im Gegensatz zu gesetzlicher Erbfolge), kann für die Kaufentscheidung auch der Inhalt des Testaments von Bedeutung sein. Insofern sollten die verkaufswilligen Erben gebeten werden, neben dem Erbschein als Nachweis des Erbrechts auch eine Kopie des Testaments vorzulegen. Häufig finden sich in Testamenten neben der eigentlichen Erbeinsetzung weitere Anordnungen des Erblassers zur Verteilung des Nachlasses auf die Erben. An derartige Anordnungen (Teilungsanordnungen oder Auflagen) sind die Erben gebunden, sie sind also auch vom Erwerber der Erbanteile zu beachten und können dazu führen, dass auch im Ergebnis einer Erbauseinandersetzung keine quotale Zuordnung der landwirtschaftlichen Flächen gerade an den Erwerber der Erbanteile erfolgen kann.

3. Kauf von landwirtschaftlichen Flächen durch Nichtlandwirte

Das Thema ist und bleibt agrarpolitisch heikel. Dass das Grundstückverkehrsgesetz dem Kauf landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte grundsätzlich ablehnend gegenübersteht, dürfte allgemein bekannt sein. Gleichwohl gibt es Konstellationen, in denen Betriebe existentiell darauf angewiesen sind, mit landwirtschaftsfremden Investoren zu kooperieren, um sich die Nutzung von Flächen langfristig zu sichern. Dies ist in der Regel möglich, weil nach unseren Erfahrungen – in Brandenburg und anderswo – bei zweckentsprechender Gestaltung des Grundstückskaufvertrages (z.B. durch Mitbeurkundung eines langfristigen Rückpachtvertrages) die Landwirtschaftsämter auch Verkäufe an Nichtlandwirte nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigen. Häufig bietet es sich an, anhand eines Entwurfs der notariellen Urkunde durch Beantragung einer Vorabgenehmigung (§ 2 Abs. 1 S. 3 GrdstVG) die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Veräußerung zu klären.

Falls Sie insoweit Beratungsbedarf haben, sprechen Sie uns bitte an.

Mandanteninformation Juni 2011
Flächenerwerb von der BVVG

Mandanteninformation Juni 2011

17.06.11

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 28. April 2011 (V ZR 192/10) die Beschwerde der BVVG gegen die Nichtzulassung der Revision gegen ein Urteil des Kammergerichts Berlin zurückgewiesen. In den Gründen des Beschlusses stellt der BGH unmissverständlich klar, dass der Verkehrswert von landwirtschaftlichen Nutzflächen bei BVVG-Verkäufen nicht anders zu ermitteln ist als bei Verkäufen Privater. Es gibt keinen Unterschied zwischen der Ermittlung des Verkehrswertes nach deutschem und nach Europarecht.

Die Bedeutung der Entscheidung geht weit über den Einzelfall hinaus. Die BVVG hat seit Mitte 2007 in einer Vielzahl von Fällen den Verkehrswert des Kaufobjektes ausschließlich bzw. überwiegend anhand ihrer eigenen Verkaufsergebnisse ermittelt. Im Pächter-Direkterwerb verfährt sie bis heute so. Noch auf dem Bodenforum der Neuen Landwirtschaft im Januar diesen Jahres auf der Grünen Woche war den Repräsentanten der BVVG die Rechtsprechung des Kammergerichts, die der BGH nun bestätigt hat, keine Erwähnung wert. Die Entscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts wird die BVVG nicht unbeachtet lassen können. Sie wird deshalb ihre Bewertungspraxis ändern müssen. Auch das Auftragsschreiben an die Sachverständigen, die Verkehrswertermittlungen im Pächter-Direkterwerb vornehmen, wird der BGH-Rechtsprechung angepasst werden müssen.

Allerdings steht nicht zu erwarten, dass die BVVG unaufgefordert Teile der im begünstigten Flächenerwerb und Verkehrswertkauf vereinnahmten Kaufpreise an die Käufer zurückzahlen wird. Jeder Betroffene wird seinen Kaufpreisrückzahlungsanspruch bzw. die korrekte Verkehrswertermittlung bei zukünftigen Verkäufen individuell, ggf. auch gerichtlich durchsetzen müssen. Für die gerichtliche Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen aus Kaufverträgen, die im Jahre 2008 geschlossen worden sind, könnte Eile geboten sein. Diese Ansprüche verjähren möglicherweise bereits mit Ablauf diesen Jahres.

 

Mandanteninformation (Agrarrecht) März 2010

Mandanteninformation (Agrarrecht) März 2010

01.03.10

Mandanteninformation (Agrarrecht) März 2010

Soeben sind die Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG in Kraft getreten.

Neu und positiv sind die Flexibilisierung der Erwerbsobergrenze „Eigentumsanteil an der Gesamtbetriebsfläche“ (2.2.3 b)) sowie die Modalitäten des Wahlrechts zwischen Pächter-Direktkauf und langfristigem Pachtvertrag (2.2.4).

Im Übrigen spricht das Dokument für sich, so dass wir auf Erläuterungen und Anmerkungen verzichten.

Mit der zusätzlichen Begrenzung des Direkterwerbs für LPG-Nachfolgeunternehmen aus Sachsen-Anhalt und Sachsen reagieren Bund, Länder und (mittelbar) die BVVG – u.a. auf von uns betreute – Klageverfahren Betroffener.

Hinweisen möchten wir noch auf zwei Urteile des Bundesgerichtshofs, die von Bedeutung für das Landpachtrecht sind.

Mit Urteil vom 27.11.2009 (LwZR 15/09) hat der BGH entschieden, dass die identitätswahrende Umwandlung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf der Pächterseite zunächst in eine offene Handelsgesellschaft und danach – formwechselnd – in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (§§ 190 ff. UmwG), die nunmehr als Pächterin auftritt, keine Überlassung der Pachtsache an einen Dritten bedeutet. Dem Verpächter steht in einem solchen Fall also kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Landpachtvertrages zu.

Mit Urteil vom 11.11.2009 (XII. ZR 210/05) hat sich der BGH zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft geäußert. Er ist zu dem Schluss gekommen, dass die Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen können, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt. Es kommt also § 2038 Abs. 1 BGB (und nicht § 2040 Abs. 1 BGB) zur Anwendung mit der Folge, da die Kündigung nicht von allen Erben ausgesprochen werden muss. Die Grundsätze dieser Entscheidung dürften auch für Landpachtverhältnisse gelten.01

 

Mandanteninformation Agrarrecht Mai 2009

Mandanteninformation Agrarrecht Mai 2009

24.08.09

I. Begünstigter Flächenerwerb

 1.

Das Flächenerwerbsänderungsgesetz hat – nachdem auch der Bundesrat zugestimmt hat – alle parlamentarischen Hürden genommen und wird demnächst in Kraft treten. Wir wollen an dieser Stelle keinen Gesamtüberblick über die gesetzliche Neuregelung geben. Das haben andere schon getan (z.B. Krüger in der Bauernzeitung 19/2009, S. 20/21). Vielmehr möchten wir Überlegungen anstellen, welche Auswirkungen die Novellierung des § 5 der Flächenerwerbsverordnung auf EALG-Käufe haben wird.

 § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung wird zukünftig wie folgt lauten:

 „Der Verkehrswert für landwirtschaftliche Flächen nach § 3 Abs. 7 Satz 1, Satz 6 und § 3 a Abs. 2 des Ausgleichsleistungsgesetzes wird ermittelt nach den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2110). Soweit für Acker- und Gründland regionale Wertansätze vorliegen, soll der Wert hiernach bestimmt werden. Die regionalen Wertansätze werden vom Bundesminister der Finanzen im Bundesanzeiger oder im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Wenn tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die regionalen Wertansätze als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind, unterbreitet die Privatisierungsstelle ein die Wertentwicklung berücksichtigendes Angebot. Kommt eine Einigung nicht zustande, können der Kaufbewerber oder die Privatisierungsstelle eine Bestimmung des Verkehrswertes durch ein Verkehrswertgutachten des nach § 192 des Baugesetzbuches eingerichteten und örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, bei dem auch die aktuelle Wertentwicklung nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen für die Verkehrswertermittlung heranzuziehen ist, verlangen.“

 Vieles spricht dafür, dass die Bestimmung auch auf Altfälle, d.h. auf bereits geschlossene EALG-Kaufverträge Anwendung findet. Dies folgt aus dem neuen § 7 Abs. 2 des Ausgleichsleistungsgesetzes, nach dem alle Änderungen, die Erleichterungen für Erwerber mit sich bringen, auch für bereits geschlossene Verträge gelten sollen.

Welche Schlüsse die BVVG aus der Novellierung des § 5 der Flächenerwerbsverordnung für ihre Verkaufspraxis (begünstigter Flächenerwerb) ziehen wird, ist noch unklar. Es deutet sich aber an, dass Erwerber zukünftig größeren Verhandlungsspielraum bei der Verkehrswert-/Kaufpreisbestimmung haben und die (vorprozessuale) Einholung von Sachverständigengutachten Sinn macht. Die Sachverständigen werden hierüber nicht böse sein.

 2.

Mit der Neufassung des § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung liegt der Gesetzgeber im Trend. Denn auch die von EALG-Käufern nach bisherigem Recht gegen die BVVG angestrengten Klagen haben in aller Regel zur gerichtlichen Anordnung der Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert der verkauften Flächen geführt.

 Vor dem Landgericht Berlin sind mehr als zehn Klagen anhängig. Kein Verfahren ist bisher rechtskräftig abgeschlossen. In etlichen Verfahren haben unterschiedliche Kammern des Landgerichts Berlin Beweisbeschlüsse erlassen, nach denen ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts der verkauften Flächen eingeholt werden soll.

 Die BVVG hat sich mit ihrer Argumentation, § 5 Abs. 1 der Flächenerwerbsverordnung a.F. müsse EG-rechtskonform so ausgelegt werden, dass die Verkehrswertbestimmung durch die BVVG unter vorrangiger Berücksichtigung ihrer Ausschreibungsergebnisse erfolge, nicht durchsetzen können.

 Dieser – noch nicht gefestigte – Rechtsprechungstrend verdeutlicht:

 – Das Beharren der Käufer auf Aufnahme einer Kaufpreisanpassungsklausel in die EALG-Kaufverträge war richtig und notwendig.

 – Teilkaufpreisrückzahlungsklagen gegen die BVVG lohnen sich. Es steht nicht zu erwarten, dass die gerichtlich bestellten Sachverständigen die von der BVVG freihändig ermittelten „Mondpreise“ bestätigen werden. Allerdings dürfte der Verkehrswert beiweiten höher sein als der regionale Wertansatz.

 – Gleichwohl besteht für die EALG-Käufer, die bereits Kaufverträge nach altem Recht geschlossen haben, derzeit kein zwingendes Erfordernis zur Klageerhebung. Es ist denkbar, dass die BVVG sich vor dem Hintergrund der Gesetzesneufassung für eine „Linie der Vernunft“ entscheidet und sich in jedem Einzelfall außerprozessual mit einer Kaufpreisbestimmung durch Sachverständigengutachten einverstanden erklärt. Dies könnte dann auch Altfälle erfassen.

 Wir werden die weitere Entwicklung der Dinge bei der BVVG und bei Gericht beobachten und zeitnah berichten, sobald es etwas zu berichten gibt.

 II. Pächter-Direktkauf in Sachsen-Anhalt

 LPG-Rechtsnachfolger in Sachsen-Anhalt ärgern sich zunehmend darüber, dass die dortigen Niederlassungen der BVVG auch für den sog. Pächter-Direktkauf eine Bescheinigung des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt betreffend den Nachweis der ordnungsgemäßen Vermögensauseinandersetzung nach LwAnpG (vulgo: Persilschein) verlangt.

 Wir können diesen Ärger verstehen, denn es handelt sich hier um „Sachsen-Anhaltiner-Landrecht“, für das eine Rechtsgrundlage unseres Erachtens nicht ersichtlich ist.

 Die Privatisierungsrichtlinien der BVVG für den sog. Pächter-Direktkauf sehen die Beibringung einer solchen ministeriellen Bescheinigung nicht vor. In Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern verlangen die Niederlassungen der BVVG eine solche Bescheinigung deshalb auch nicht. In Sachsen-Anhalt (und auch wohl in Sachsen) verfährt die BVVG gegenteilig und beruft sich zur Rechtfertigung ihres Vorgehens auf einen Erlass des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt aus dem Jahre 2002.

 Damit nicht genug: Auch die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH will aus ihrem Flächenpool (ca. 25.000 ha ehemalige Bodenreformflächen und landeseigene Flächen) an LPG-Rechtsnachfolger nur verkaufen, sofern diese eine Bescheinigung über eine ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung vorlegen. Die Landgesellschaft rechtfertigt ihre Verfahrensweise mit einer vertraglichen Bindung, die sie gegenüber dem Land Sachsen-Anhalt eingegangen sei.

 Wir halten das Verhalten beider Privatisierungsgesellschaften für rechtswidrig. Zur Erinnerung: Es handelt sich bei der BVVG um eine Gesellschaft im (mittelbaren) Eigentum des Bundes, bei der Landgesellschaft um eine Gesellschaft im Eigentum des Landes. Beide Gesellschaften handeln für den jeweiligen Finger der öffentlichen Hand in der Form des sog. Verwaltungsprivatrechts, d.h. sie sind in ihrem Handeln nicht frei, sondern an Recht und Gesetz gebunden und insbesondere gehalten, im Lichte des Gleichheitsgrundsatzes des Grundgesetzes alle Kaufbewerber gleich zu behandeln, sofern nicht im Einzelfall ein die Ungleichbehandlung rechtfertigender Grund vorliegt. Ein solcher rechtfertigender Grund ist nicht ersichtlich. Eine gesetzliche Grundlage für das Verlangen nach einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung gibt es beim Verkehrswertkauf – im Gegensatz zum begünstigten Erwerb nach EALG – nicht. Durch den Verkauf zum Verkehrswert vergibt die öffentliche Hand keine Subvention.

 Soweit ersichtlich gibt es über die Frage keine gerichtlichen Auseinandersetzungen, weil noch kein abgewiesener Kaufbewerber gegen die BVVG und/oder die Landgesellschaft geklagt hat. Dem wollen wir – gemeinsam mit einem Anwaltskollegen aus Sachsen-Anhalt – abhelfen. Einige Unternehmen haben bereits Klageauftrag erteilt. Betriebe, die sich dem anschließen sollen, mögen Kontakt zu dem Unterzeichner aufnehmen. Soweit im Einzelfall der die Berechtigung zum Pächter-Direktkauf gegenüber der BVVG vermittelnde langfristige Pachtvertrag demnächst ausläuft, ist Eile geboten.

Mandanteninformation Agrarrecht August 2009

Mandanteninformation Agrarrecht August 2009

24.08.09

I. Begünstigter Flächenerwerb

 1.

Unsere Vermutung vom Mai 2009, die BVVG werde die von ihr verwandte „Preisanpassungsklausel“ entsprechend der Neufassung des § 5 Abs. 1 FlErwV modifizieren, hat sich bestätigt. Sie verwendet nun regelmäßig eine Klausel, nach der ein öbv landwirtschaftlicher Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt werden soll und Verkäuferin und Käufer vereinbaren, dass der vorläufig – nach den Vorstellungen der BVVG – vereinbarte Kaufpreis entsprechend dem Ergebnis des Verkehrswertgutachtens angepasst werden soll. Im Nichteinigungsfalle soll der landwirtschaftliche Sachverständige vom Präsidenten der zuständigen IHK bestimmt werden.

 Mit einer solchen Vereinbarung werden beide Parteien des Flächenkaufvertrages leben können. Sie vermeidet unnötige gerichtliche Auseinandersetzungen. Allerdings sollten sich die Käufer hüten, anzunehmen, die gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes sei ein „Selbstläufer“, der angesichts der erheblichen Differenz zwischen BVVG-Kaufpreisen und Regionalen Wertansätzen in jedem Falle zu einer nachträglichen Kaufpreisminderung führen müsse. Die BVVG hat bereits eine Liste der von ihr favorisierten Gutachter „zur Beauftragung gemäß § 5 FlErwV 2009“ erstellt, die sie den Käufern an die Hand gibt. Mangelnde Kompetenz oder Erfahrung kann man den dort gelisteten Sachverständigen nicht vorwerfen. Über eine etwaige Affinität zur BVVG aufgrund wiederholter Beauftragung wollen wir nicht spekulieren. Problematisch bleibt aber auf jeden Fall das Informationsgefälle zwischen der BVVG, die über ein umfangreiches Datenmaterial in Form einer eigenen Kaufpreissammlung verfügt, und dem jeweiligen Käufer. Letzterer ist deshalb gut beraten, bei der Sachverständigenauswahl Sorgfalt walten zu lassen, die im Betrieb vorhandenen Kaufverträge für den Sachverständigen aufzubereiten und – ggf. mit Hilfe eines Sachverständigen seiner Wahl – eigene Kaufpreisrecherchen (z.B. bei Nachbarbetrieben) anzustellen.

 2.

 In den Mandanteninformationen vom Mai dieses Jahres haben wir auch über den Zwischenstand der gerichtlichen Auseinandersetzungen mit der BVVG über die „richtige“ Kaufpreisbestimmung für begünstigte Flächenkäufe vor Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes berichtet.

 Hier geht der Trend der Kammern des Landgerichts Berlin nach wie vor zur Einholung von Sachverständigengutachten zum Verkehrswert. Allerdings gibt es zwischenzeitlich in Form eines Beschlusses der Handelskammer 90 einen „Ausreißer“.  Sie hat das Verfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaft die Frage vorgelegt, ob § 5 Abs. 1 S. 2 und 3 der FlErwV – gemeint ist die Altfassung der Norm – gegen Art. 87 EG-Vertrag verstößt.

 Wir gehen bis zum Beweis des Gegenteils nicht davon aus, dass der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaft einen Verstoß gegen den EG-Vertrag feststellen wird, zumal die EG-Kommission die Flächenerwerbsverordnung bereits im Jahre 1999 auf ihre EG-Rechts-Konformität überprüft und diese bejaht hat.

 3.

Das Programm zum begünstigten Flächenerwerb läuft bekanntlich (außer für Alteigentümer) zum Ablauf des Jahres aus. Bis zum 31.12.2009 muss deshalb der EALG-Kaufvertrag geschlossen sein oder die BVVG muss jedenfalls eine notariell zu beurkundende Verkaufszusage gegeben haben (§ 3 Abs. 1 AusglLeistG).

 Hierdurch gerieten bisher insbesondere Käufer, deren EALG-Kaufberechtigung von der BVVG bestritten wird, unter Zeitdruck. Wie sollten sie bis zum Jahresende ein auf Feststellung ihrer Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb gerichtetes Klageverfahren abschließen? Der eine oder andere hat den Kauf deshalb ganz at acta gelegt oder sich statt zum begünstigten zum Verkehrswertkauf entschlossen.

 Dies ist nun nicht mehr notwendig, weil die BVVG auf Aufforderung des Antragstellers auf die geschilderte Kalamität mit einer Vertragsgestaltung reagiert, die es erlaubt, die Entscheidung über eine Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb zu vertagen und einer zukünftigen gerichtlichen Klärung zu überlassen. Zu diesem Zweck erfolgt eine „Zweiteilung“ des Kaufpreises in einen ersten, dem begünstigten Kaufpreis entsprechenden Kaufpreisteilbetrag und einen zweiten Kaufpreisteilbetrag, der der 35 %-igen Differenz zwischen begünstigtem Kaufpreis und – von  der BVVG ermitteltem – Verkehrswert entspricht. Der Käufer wird zunächst nur zur Zahlung der ersten Kaufpreisteilbetrages verpflichtet. Der zweite Teilbetrag wird erst fällig, wenn der Käufer nicht binnen drei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages eine Klage auf Feststellung seiner Erwerbsberechtigung nach EALG erhebt bzw. er seine Klage zurücknimmt oder diese rechtskräftig abgewiesen wird. Das Vertragsmuster enthält weitere alternative Regelungen, die entweder für den Verkehrswert- oder begünstigten Kauf gelten sollen.

 Diese – sinnvolle – Vertragsgestaltung sollten alle Kaufinteressenten von der BVVG einfordern, über deren Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen Streit mit der BVVG besteht. Dabei sollten die Käufer allerdings darauf achten, dass in den Vertrag für den Fall des begünstigten Flächenerwerbs die modifizierte Preisanpassungsklausel aufgenommen wird (siehe soeben 1.). Für den Fall des Verkehrswertkaufs sollten sie ggf. auf Streichung der Mehrerlösabführungsklausel drängen (siehe sogleich II.).

 Unterschiedliche Rechtsauffassungen von Kaufinteressenten und der BVVG zur EALG-Berechtigung, die die Anwendung des geschilderten alternativen Vertragsmuster sinnvoll erscheinen lassen, sind in der Praxis nicht selten. Wir wollen an dieser Stelle nur zwei einschlägige Rechtsfragen nennen, die in nächster Zeit mit hoher Wahrscheinlichkeit gerichtlich geklärt werden:

 –     Welche räumliche Entfernung darf zw.-ischen dem Lebensmittelpunkt des Berechtigten und der Betriebsstätte liegen, damit der Berechtigte noch als „ortsansässig“ anzusehen ist?

-     Ist eine GmbH, deren Gesellschafter natürliche ortsansässige Personen sind, auch dann erwerbsberechtigt, wenn sie mehr als 25 % eigene Anteile hält?

II. Mehrerlösabführungsklauseln beim Verkehrswertkauf

 Die in § 12 FlErwV zur Sicherung der Zweckbindung vorgesehenen Beschränkungen des Käufers bzw. Rechte der BVVG gelten ausschließlich für den begünstigten Flächenerwerb. Aussagen über die Ausgestaltung von Verkehrswertkaufverträgen enthält das Gesetz nicht. Als gesichert darf man betrachten, dass beim Verkehrswertkauf der Käufer nicht dinglich bzw. grundbuchlich gesichert in seiner Verfügung über den Kaufgegenstand beschränkt werden darf. Allerdings geht die BVVG nach unserer Wahrnehmung neuerdings dazu über, den Versuch zu unternehmen, ihm schuldrechtliche Bindungen aufzuerlegen, die den Käufer – ungeachtet des Umstandes, dass er einen dem vollen Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis zahlt – erheblich behindern können und in manchen Fällen gewissermaßen zu einem „Eigentum zweiter Klasse“ führen können. Im Mittelpunkt dieser Bestrebungen stehen ausgefeilte Mehrerlösabführungsklauseln sowie Klauseln, die der BVVG für lange Zeit Rechte und Ansprüche z.B. für den Fall der Errichtung von Windkraftanlagen sichern sollen. Manche Käufer werden derlei Klauseln nicht stören, weil sie ohnehin keine Verfügung über den Kaufgegenstand beabsichtigen und eine Nutzung von Teilflächen zur Erzeugung regenerativer Energien nicht in Betracht kommt. Allen anderen Kaufinteressenten ist zu empfehlen, derlei Klauseln zum Gegenstand von Verhandlungen mit der BVVG zu machen.

 III. Pächter-Direktkauf von LPG-Rechtsnachfolgern in Sachsen-Anhalt

 Die beiden Niederlassungen der BVVG in Sachsen-Anhalt verlangen von LPG-Rechtsnachfolgern, die einen Rechtsanspruch auf Kauf der langfristig gepachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen (sog. Pächter-Direktkauf zum Verkehrswert) geltend machen, nach wie vor die Vorlage einer landesbehördlichen Bescheinigung über die ordnungsgemäße Durchführung der Vermögensauseinandersetzung nach LwAnpG. Diese Praxis steht sowohl im Widerspruch zur Handhabung durch die Niederlassungen der BVVG in den anderen Bundesländern als auch zur internen Arbeitsanweisung der BVVG zur Umsetzung ihres sog. Neuen Privatisierungskonzeptes. Die BVVG – Niederlassungen Magdeburg und Halle begründen ihre abweichende Verfahrensweise mit einem entsprechenden Verlangen des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt. Dieses vertritt in zwei an die ihm nachgeordneten Ämter für Landwirtschaft und Flurneuordnung gerichteten Erlassen die Auffassung, eine Direktvergabe von BVVG-Flächen an LPG-Nachfolgeunternehmen sei von einer landesbehördlichen Bescheinigung abhängig, die der sog. „Erklärung 18“ beim begünstigten Erwerb nach EALG entspreche.

 Einige in Sachsen-Anhalt beheimatete LPG-Rechtsnachfolger haben nun über uns (sowie einem Anwaltskollegen aus Sachsen-Anhalt) Klagen gegen die BVVG bei den Landgerichten Magdeburg, Halle und Berlin eingereicht. Mit diesen Klagen begehren sie die Feststellung, dass die BVVG auch in Sachsen-Anhalt die Vorlage einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung nicht zur Voraussetzung für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zum Verkehrswert mit einem LPG-Rechtsnachfolger machen darf. Zur Begründung verweisen die Kläger darauf, dass es – im Gegensatz zum begünstigten Flächenerwerb nach EALG – keine gesetzliche Bestimmung gebe, die das Verlangen der BVVG rechtfertige. Als in den Formen des sog. Verwaltungsprivatrechts handelnde Gesellschaft im mittelbaren Eigentum des Bundes sei die BVVG an Erlasse eines Landesministeriums ebenso wenig gebunden wie die Kläger. Durch die geschilderte Praxis verstoße die BVVG gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, der auch in der von § 2 LwAnpG angeordneten Gleichheit aller landwirtschaftlichen Eigentumsformen Ausdruck gefunden habe. Zudem missbrauche die BVVG ihre Stellung als marktbeherrschendes Unternehmen bei der Vergabe landwirtschaftlicher Nutzflächen zum Nachteil der Kläger.

 Wir haben den Landesbauernverband Sachsen-Anhalt gebeten, seine Mitglieder auf das Problem und die Klageverfahren aufmerksam zu machen. Hierzu war der Verband mit der Begründung, er vereine in seinen Reihen Unternehmen unterschiedlicher Entstehungsgeschichte und Rechtsformen, nicht bereit. Wir sind über diese Reaktion verwundert. Schließlich erstreben die klagenden LPG-Rechtsnachfolger keine Besserstellung gegenüber anderen Landwirten, sondern lediglich eine Gleichbehandlung. Möglicherweise kann diese Mandanteninformation einen kleinen Beitrag dazu leisten, weitere Betroffene darauf aufmerksam machen, dass sie nach unserer Rechtsauffassung die geschilderte Praxis der BVVG in Sachsen-Anhalt nicht klaglos hinnehmen müssen.

 IV. Rückwirkung günstiger gesetzlicher Neuregelungen auf Altfälle

 Der Gesetzgeber hat mit § 7 Abs. 2 AusglLeistG in der Fassung vom 03. Juli 2009 dafür Sorge getragen, dass alle Kaufbewerber bzw. Käufer begünstigenden Regelungen der Neufassung von AusglLeistG und FlErwV auch auf Altfälle Anwendung finden. Die Norm lautet:

 „Soweit die durch das FlErwV vom 03. Juli 2009 … in dieses Gesetz und die FlErwV aufgenommenen Erklärungen Erleichterungen für Erwerber mit sich bringen, gelten diese … auch zugunsten von Käufern, mit denen bereits vor dem 11. Juli 2009 Verträge auf der Grundlage dieses Gesetzes und der FlErwV abgeschlossen worden sind.“

 Das kann man aus Erwerbersicht nur begrüßen. Allerdings wird die Umsetzung in der Praxis vielfältige Probleme aufwerfen. Wir wagen die Prognose, dass sich diese Bestimmung zu einem Exerzierfeld juristischen Scharfsinns entwickeln könnte. Folgendes Beispiel mag dies verdeutlichen:

 Die Flächenerwerbsverordnung stellt für die Definition des Begriffs der „Ortsansässigkeit“ bekanntlich auf den Lebensmittelpunkt des Berechtigten ab. Nach § 1 Abs. 3 der Flächenerwerbsverordnung a.F. sollte hierfür bei Verheirateten der Lebensmittelpunkt der Familie maßgeblich sein. In der Neufassung ist dieser Zusatz gestrichen worden. Zu dieser Entscheidung des Gesetzgebers mag ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden beigetragen haben, das in dem Zusatz der Altfassung eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung verheirateter Bewerber gegenüber ledigen, die in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben, sah.

 Fälle, in denen zwar der Käufer selbst, nicht aber seine Ehefrau oder Kinder ihren Lebensmittelpunkt in der Nähe des Betriebssitzes haben, waren nicht selten. Sofern sie der BVVG zur Kenntnis gelangten, reagierte diese vor der Gesetzesnovellierung mit der Ankündigung des Rücktritts vom begünstigten Kaufvertrag, den der Erwerber allenfalls durch eine Nachzahlung der Differenz zwischen begünstigtem Kaufpreis und späterem Verkehrswert abwenden konnte. Auf dieser Grundlage wurde der EALG-Kauf bisweilen in einen Verkehrswertkaufvertrag „umgewandelt“.

 Was bedeutet § 7 Abs. 2 AusglLeistG für eine solche Fallgestaltung? Wir meinen,  für den aus dem begünstigten Kaufvertrag „umgewandelten“ Verkehrswertvertrag liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB vor. Für einen Betroffenen machen wir mit dieser Begründung gegenüber der BVVG einen Anspruch auf „Rückumwandlung“ des Verkehrswertkaufvertrages in den ursprünglichen begünstigten Kaufvertrag geltend. Auf die Lösung dieses Konflikts bzw. den Ausgang des möglichen Rechtsstreits darf man gespannt sein.

 

Zuteilung von Zahlungsansprüchen aus der nationalen Reserve

Zuteilung von Zahlungsansprüchen aus der nationalen Reserve

14.05.08

Wir meinen: Der Verweis auf die Regelungen zur Anzeige von Pachtverträgen in § 16 Abs. 6 der Betriebsprämiendurchführungsverordnung ist unbeachtlich!

Über diese Rechtsfrage ist ein Rechtsstreit beim Verwaltungsgericht Halle anhängig. Ein ausführlicher Beitrag erscheint in NL-BzAR 2008 Heft 6.

Ein landwirtschaftlicher Betrieb beantragt für das Antragsjahr 2006 die Zuteilung von Zahlungsansprüchen aus der nationalen Reserve als „Betriebsinhaber in besonderer Lage“ gem. Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004. Der Antrag wird mit der Begründung zurückgewiesen, dass der Abschluss des Pachtvertrags nicht rechtzeitig der zuständigen Behörde angezeigt worden sei. Dabei stützt sich die Verwaltung auf die nationalen Durchführungsbestimmungen zur Umsetzung der VO (EG) Nr. 795/2004: Gemäß § 16 Abs. 6 BetriebsPrämDurchfVO i.V.m. § 2 LandPchtVerG sei eine Mitteilung des Pachtverhältnisses vor dem in Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004 genannten Stichtag (15.05.2004) notwendig gewesen. Tatsächlich war der Pachtvertrag zwar unstreitig am 03.05.2004 zustande gekommen, doch erfolgte die Anzeige nach dem Landpachtverkehrsgesetz erst am 11.11.2004.

Zweifellos ist die VO (EG) Nr. 795/2004 eine „hinkende“ Verordnung. Sie trifft keine vollständig abschließende Regelung, sondern eröffnet den Mitgliedstaaten an verschiedenen Stellen Gestaltungsspielräume. Dennoch kann die Verordnung durchaus dem Einzelnen Rechte gewähren, da die Verordnung in bestimmten Teilen keines nationalen Umsetzungsaktes bedarf und somit unmittelbar anwendbar ist.

Der Inhalt des Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004 ist hinreichend bestimmt und unbedingt formuliert. Er gewährt den Mitgliedstaaten erkennbar keine Ermessensspielräume bezüglich der Zuteilung von Zahlungsansprüchen, sondern regelt abschließend die Voraussetzungen, nach denen die Verwaltungen der Mitgliedstaaten zu handeln haben. Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004 ist somit unmittelbar anwendbar und erlaubt die Herleitung von Ansprüchen. Daran ändert auch die Einbettung in den Kontext einer „hinkenden“ Verordnung nichts.

Wie oben bereits dargelegt, ist nur dann der Erlass einer nationalen Durchführungsregelung vom Gemeinschaftsgesetzgeber vorgesehen, wenn diese Regelung notwendig ist, die Gemeinschaftsverordnung „operativ“ zu machen In dem als Beispiel vorliegenden Sachverhalt ist nicht erkennbar, warum Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004 erst durch die Einbindung von § 2 LandPchtVerG über § 16 Abs. 6 BetriebsPrämDurchfVO „operativ“ gemacht werden kann. Weder lässt Art. 22 Abs. 1 VO (EG) Nr. 795/2004 einen Gestaltungsspielraum erkennen, noch ergeben sich solche Spielräume aus den Begründungserwägungen der VO (EG) Nr. 795/2004.

In dem genannten Beispiel ist Voraussetzung für die Zuteilung von Zahlungsansprüchen allein die Pacht. Das Ziel der Gemeinschaft war es, Betriebsinhabern die Umstellung auf das neue landwirtschaftliche Förderungssystem zu erleichtern. Erst der deutsche Gesetzgeber verknüpft die Zuteilung der Zahlungsansprüche mit der Anzeige des Abschlusses des Landpachtvertrags an die zuständige Behörde.

Durch diese Regelung verstößt der deutsche Gesetzgeber gegen den Effektivitätsgrundsatz des Gemeinschaftsrechts. Er hat mit § 16 Abs. 6 BetriebsPrmäDurchfVO eine Regelung erlassen, die nicht nur die Anwendung des Gemeinschaftsrechts erschwert, sondern die Anwendung des Gemeinschaftsrecht für den in diesem Fall betroffenen Betriebsinhaber völlig unmöglich macht.

Daher ist die deutsche Verwaltung angehalten, die BetriebsPrämDurchfVO so zu interpretieren, dass dem Gemeinschaftsinteresse Geltung verschafft werden kann. Nämlich in der Weise, dass allein die zivilrechtliche Pacht für die Gewährung von Zahlungsansprüchen von Bedeutung ist und nicht die Kenntnis der zuständigen Behörde vom Pachtvertrag. Sollte eine solche Interpretation nicht möglich sein, so ergibt sich aus dem Vorrang des Gemeinschaftsrechts die Unanwendbarkeit des Verweises der BetriebPrämDurchfVO auf das LPachtVG.

Nebenbei ist anzumerken, dass es aus weiteren Gründen rechtsfehlerhaft wäre, den Antrag auf Zahlung aus der nationalen Reserve abzulehnen. Dies hängt jedoch in erster Linie mit der Verweisung von der BetriebsPrämDurchfVO auf das LPachtVG zusammen. Wie sich aus § 2 LPachtVG ergibt, hat der Verpächter die Pflicht, die Verpachtung der zuständigen Behörde anzuzeigen. Eine Pflicht des Pächters ergibt sich aus dem Gesetz nicht. Diese müsste jedoch bestehen, da schließlich allein der Pächter von der Ablehnung des Antrags betroffen ist. Die Folgen der Versäumnis des Verpächters können nicht dem Pächter angelastet werden. Daran lässt sich erkennen, wie problematisch eine pauschale Verweisung zwischen Normen ist, die ursprünglich in keinem rechtlichen Zusammenhang standen.

Aufforderung zur Erklärung über Erfüllungsbereitschaft

Aufforderung zur Erklärung über Bereitschaft zur Mangelbeseitigung ausreichend?

13.05.08

Am 11.10.2007 hat der Bundesgerichtshof eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Urteil des Kammergerichts vom 22.08.2006 zurückgewiesen und sich offensichtlich der Auffassung des Kammergerichts angeschlossen. Dabei ging es um die nachfolgende formaljuristische Fragestellung:

Nach dem Auftreten von Mängeln und nach längeren ergebnislosen Diskussionen über die Verantwortlichkeit wurde der Bau ausführende Auftragnehmer vom Auftraggeber schriftlich aufgefordert, „bis zum 25.06.1997 zu versichern, dass die Mängelbeseitigung bis zum 31.10.1997 abnahmereif erfolgt“ sei. Das Schreiben blieb unbeantwortet, der Auftraggeber beseitigte die Mängel selbst und verlangte von der Gewährleistungsbürgin des Auftragnehmers Erstattung der Mängelbeseitigungskosten. Die Bürgin verweigerte jegliche Zahlung, weil der Auftraggeber dem Auftragnehmer keine Frist zur Mängelbe-seitigung gem. § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B gesetzt habe, sondern lediglich eine Erklärung über die Erfüllungsbereitschaft verlangt habe.

Das Kammergericht hat in dem zu entscheidenden Fall das Schreiben des Auftraggebers für ausreichend gehalten. Der entscheidende 21. Senat des KG legte das Aufforderungsschreiben des Auftraggebers mit Rücksicht auf die zuvor langwierigen und fruchtlosen Diskussionen sowie auf Grund des hohen organisatorischen Aufwandes im Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung (Schließung des Bewegungsbades in der Klinik) als „hinlänglich bestimmte Aufforderung zur Mängelbeseitigung im Sinne von § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B“ aus. Im Übrigen sei die Fristsetzung auch wegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung entbehrlich gewesen.

Es ist in vielen Fällen durchaus hilfreich und sinnvoll, wie in dem hier entschiedenen Fall vorzugehen. Allerdings scheint es nach wie vor ratsam und risikoloser, vorsorglich zugleich auch eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Thematik noch nicht ausdrücklich geäußert. Aus der Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde kann allenfalls eine grundsätzliche Übereinstimmung mit der Auffassung des Kammergerichts vermutet werden.

 

OLG Düsseldorf: Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern wirksam!

13.05.08

In seinem Urteil vom 24.01.2008 hatte das OLG Düsseldorf (vgl. IBR 2008, Seite 268) über die Frage zu entscheiden, ob eine Bürgschaft auf erstes Anfordern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kaufvertrages mit Bauerrichtungsverpflichtung zur Absicherung von Vorauszahlungen wirksam vereinbart werden kann.

Der Käufer zahlte vorab 15 Mio. DM als Vorauszahlung und ließ sich durch eine Bürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht „auf die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage“ absichern. Die Parteien gerieten in Streit über die Abnahmefähigkeit und infolgedessen trat der Käufer nach mehreren Jahren vom Vertrag zurück. Wegen seiner (behaupteten) Ansprüche auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nahm er die Bürgschaft in Anspruch. Der Verkäufer versuchte, die Inanspruchnahme der Bürgschaft per einstweiliger Verfügung zu verhindern.

Bekanntlich versagt die Rechtssprechung seit einigen Jahren Gewährleistungsbürgschaften und Zahlungsbürgschaften auf erstes Anfordern regelmäßig die Wirksamkeit. Außerdem werden von vielen Instanzgerichten die noch vor einigen Jahren üblichen und „geduldeten“ Verzichtsformulierungen in den Bürgschaften: „unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage (BGB §§ 768, 770 771)“ ebenfalls für unwirksam gehalten.

Demgegenüber hat das OLG Düsseldorf keine Bedenken, wenn formularmäßig eine Bürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart werde und auch der oben zitierte Ausschluss der Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage sei erlaubt. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Käufer bei einer Vorauszahlung abweichend vom gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB ohne Gegenleistung in Vorlage trete und deshalb ein besonderes Be-dürfnis habe, gegen die Risiken abgesichert zu werden.

Ob diese Entscheidung und insbesondere die Auffassung des Gerichts, dass dies auch dann noch zu gelten habe, wenn die Bürgschaft erst zu einem Zeitpunkt zurückzugeben sei, wenn die Vorauszahlung längst „verbaut“ sein könnte, höchstrichterlicher Überprüfung standhält, ist dessen noch nicht geklärt. Es bleibt also abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof dies bewertet. Erst recht ist fraglich, ob der BGH die rechtliche Auslegung und Bewertung des Gerichts zum Verzicht auf die Regelungen aus §§ 768, 770 und 771 BGB bestätigen wird.1