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Mandanteninformation Februar 2012

10.02.12

Vorab eine Mitteilung in eigener Sache:

Unser Sozius Rechtsanwalt Dr. Lothar Schramm hat das Büro nach zwei Jahrzehnten Zusammenarbeit zum Jahresende 2011 verlassen, um zukünftig beruflich kürzer zu treten. Ohne seine tatkräftige Mitwirkung hätten wir unser agrarrechtliches Dezernat nicht aufbauen können. Wir danken und wünschen ihm einen kreativen Vorruhestand.

Die übrigen Berufsträger unseres Büros bleiben Ihnen weiterhin als Ansprechpartner erhalten.

1. Modulationsklagen

Viele Betriebe haben im Dezember 2011 gegen die zusätzliche Modulationskürzung der Betriebsprämie Teilwiderspruch erhoben. Es  deutet sich nun an, dass die Behörden der Anregung, die Bearbeitung dieser Widersprüche bis zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den Vorlagebeschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 28.09.2011 zurückzustellen, nicht folgen werden. Demnächst dürften Widerspruchsbescheide ergehen, gegen die nur binnen einer Frist von einem Monat ab Zustellung Klage zum Verwaltungsgericht erhoben werden kann.

Wir haben uns auf diese Klageverfahren vorbereitet und stehen Ihnen zur Übernahme entsprechender Mandate zur Verfügung, sofern Sie dies wünschen.

2. Chancen und Risiken des Erbanteilskaufs

Zunehmend häufiger stellen Mandanten uns die Frage, ob sie sich – um im Wege der Pacht oder des Eigentumserwerbs Zugriff auf Landwirtschaftsflächen zu erhalten – in Erbengemeinschaften „einkaufen“ sollen. Letztlich wird man die Frage nur anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalles beantworten können. Wer sich zu dem Schritt entschließt, sollte aber wissen, worauf er sich einlässt, und folgende Grundzüge des Rechts der Erbengemeinschaft  in seine Entscheidungsfindung einbeziehen:

-       Mit dem „Einkauf“ in eine Erbengemeinschaft ist der Erwerb eines oder mehrerer Erbanteile von einem oder mehreren Miterben eines ungeteilten Nachlasses angesprochen. Der Erwerber rückt mit dem Erwerb unmittelbar in die Stellung des veräußernden Miterben ein. Er erhält hiermit keine Rechtsposition, die einen unmittelbaren Zugriff auf die  interessierenden Landwirtschaftsflächen ermöglicht. Ein Eigentumserwerb an den Flächen, der dem prozentualen Anteil bzw. ideellen Bruchteil am Nachlass entspricht, kann der Erwerber erst im Gefolge einer notariellen Erbauseinandersetzung erlangen. Eine solche setzt die Einigung aller Miterben voraus, die bei zerstrittenen Erbengemeinschaften nicht oder nur schwer zu erlangen ist. In diesen Fällen muss der die Auseinandersetzung begehrende Miterbe (Erwerber) den beschwerlichen Weg einer gerichtlichen Erbauseinandersetzung gehen.

-       Da mit dem Erwerb der Erbanteile des verkaufswilligen Miterben der Eintritt in sämtliche Rechte und Pflichten des übertragenden Miterben erfolgt, der Erwerber also Mitglied der Erbengemeinschaft mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ist, sollte vor dem Rechtserwerb geklärt werden, woraus der Nachlass insgesamt besteht. Mit anderen Worten: Der Umstand, dass landwirtschaftliche Flächen zum Nachlass gehören, sollte nicht den Blick dafür verstellen, dass zum Nachlass auch Verbindlichkeiten gehören könnten, die mit dem Erwerb der Erbanteile ebenfalls übergehen. Dieser Aspekt ist von Bedeutung insbesondere in den Fällen, in denen der Kaufpreis des Erbanteils nur nach dem Aktivvermögen (landwirtschaftliche Flächen) bemessen wird, also ohne Berücksichtigung etwaiger mit dem Nachlass verbundener Verbindlichkeiten.

-       Weiter ist zu beachten, dass der Erwerb von Erbanteilen durch Dritte, die nicht bereits Mitglied der Erbengemeinschaft sind, einem gesetzlichen Vorkaufsrecht der in der Erbengemeinschaft verbleibenden Miterben unterliegt. Dieses Vorkaufsrecht ist zu den Bedingungen des Erwerbsvertrages auszuüben und führt im Falle der Ausübung zum Verlust der durch die Erbanteilsübertragung erworbenen Rechtsposition des Erbanteilskäufers. Insofern ist es ratsam, im Vorfeld einer Erbanteilsübertragung um Klärung bemüht zu sein, ob die Miterben eine Ausübung ihres Miterbenvorkaufsrechts beabsichtigen und – sofern möglich – eine Verzichtserklärung einzuholen.

-       Schließlich: Sofern die Erbfolge aufgrund testamentarischer Anordnungen erfolgt (im Gegensatz zu gesetzlicher Erbfolge), kann für die Kaufentscheidung auch der Inhalt des Testaments von Bedeutung sein. Insofern sollten die verkaufswilligen Erben gebeten werden, neben dem Erbschein als Nachweis des Erbrechts auch eine Kopie des Testaments vorzulegen. Häufig finden sich in Testamenten neben der eigentlichen Erbeinsetzung weitere Anordnungen des Erblassers zur Verteilung des Nachlasses auf die Erben. An derartige Anordnungen (Teilungsanordnungen oder Auflagen) sind die Erben gebunden, sie sind also auch vom Erwerber der Erbanteile zu beachten und können dazu führen, dass auch im Ergebnis einer Erbauseinandersetzung keine quotale Zuordnung der landwirtschaftlichen Flächen gerade an den Erwerber der Erbanteile erfolgen kann.

3. Kauf von landwirtschaftlichen Flächen durch Nichtlandwirte

Das Thema ist und bleibt agrarpolitisch heikel. Dass das Grundstückverkehrsgesetz dem Kauf landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte grundsätzlich ablehnend gegenübersteht, dürfte allgemein bekannt sein. Gleichwohl gibt es Konstellationen, in denen Betriebe existentiell darauf angewiesen sind, mit landwirtschaftsfremden Investoren zu kooperieren, um sich die Nutzung von Flächen langfristig zu sichern. Dies ist in der Regel möglich, weil nach unseren Erfahrungen – in Brandenburg und anderswo – bei zweckentsprechender Gestaltung des Grundstückskaufvertrages (z.B. durch Mitbeurkundung eines langfristigen Rückpachtvertrages) die Landwirtschaftsämter auch Verkäufe an Nichtlandwirte nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigen. Häufig bietet es sich an, anhand eines Entwurfs der notariellen Urkunde durch Beantragung einer Vorabgenehmigung (§ 2 Abs. 1 S. 3 GrdstVG) die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Veräußerung zu klären.

Falls Sie insoweit Beratungsbedarf haben, sprechen Sie uns bitte an.