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Mandanteninformation Agrarrecht August 2009

24.08.09

I. Begünstigter Flächenerwerb

 1.

Unsere Vermutung vom Mai 2009, die BVVG werde die von ihr verwandte „Preisanpassungsklausel“ entsprechend der Neufassung des § 5 Abs. 1 FlErwV modifizieren, hat sich bestätigt. Sie verwendet nun regelmäßig eine Klausel, nach der ein öbv landwirtschaftlicher Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt werden soll und Verkäuferin und Käufer vereinbaren, dass der vorläufig – nach den Vorstellungen der BVVG – vereinbarte Kaufpreis entsprechend dem Ergebnis des Verkehrswertgutachtens angepasst werden soll. Im Nichteinigungsfalle soll der landwirtschaftliche Sachverständige vom Präsidenten der zuständigen IHK bestimmt werden.

 Mit einer solchen Vereinbarung werden beide Parteien des Flächenkaufvertrages leben können. Sie vermeidet unnötige gerichtliche Auseinandersetzungen. Allerdings sollten sich die Käufer hüten, anzunehmen, die gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes sei ein „Selbstläufer“, der angesichts der erheblichen Differenz zwischen BVVG-Kaufpreisen und Regionalen Wertansätzen in jedem Falle zu einer nachträglichen Kaufpreisminderung führen müsse. Die BVVG hat bereits eine Liste der von ihr favorisierten Gutachter „zur Beauftragung gemäß § 5 FlErwV 2009“ erstellt, die sie den Käufern an die Hand gibt. Mangelnde Kompetenz oder Erfahrung kann man den dort gelisteten Sachverständigen nicht vorwerfen. Über eine etwaige Affinität zur BVVG aufgrund wiederholter Beauftragung wollen wir nicht spekulieren. Problematisch bleibt aber auf jeden Fall das Informationsgefälle zwischen der BVVG, die über ein umfangreiches Datenmaterial in Form einer eigenen Kaufpreissammlung verfügt, und dem jeweiligen Käufer. Letzterer ist deshalb gut beraten, bei der Sachverständigenauswahl Sorgfalt walten zu lassen, die im Betrieb vorhandenen Kaufverträge für den Sachverständigen aufzubereiten und – ggf. mit Hilfe eines Sachverständigen seiner Wahl – eigene Kaufpreisrecherchen (z.B. bei Nachbarbetrieben) anzustellen.

 2.

 In den Mandanteninformationen vom Mai dieses Jahres haben wir auch über den Zwischenstand der gerichtlichen Auseinandersetzungen mit der BVVG über die „richtige“ Kaufpreisbestimmung für begünstigte Flächenkäufe vor Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes berichtet.

 Hier geht der Trend der Kammern des Landgerichts Berlin nach wie vor zur Einholung von Sachverständigengutachten zum Verkehrswert. Allerdings gibt es zwischenzeitlich in Form eines Beschlusses der Handelskammer 90 einen „Ausreißer“.  Sie hat das Verfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaft die Frage vorgelegt, ob § 5 Abs. 1 S. 2 und 3 der FlErwV – gemeint ist die Altfassung der Norm – gegen Art. 87 EG-Vertrag verstößt.

 Wir gehen bis zum Beweis des Gegenteils nicht davon aus, dass der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaft einen Verstoß gegen den EG-Vertrag feststellen wird, zumal die EG-Kommission die Flächenerwerbsverordnung bereits im Jahre 1999 auf ihre EG-Rechts-Konformität überprüft und diese bejaht hat.

 3.

Das Programm zum begünstigten Flächenerwerb läuft bekanntlich (außer für Alteigentümer) zum Ablauf des Jahres aus. Bis zum 31.12.2009 muss deshalb der EALG-Kaufvertrag geschlossen sein oder die BVVG muss jedenfalls eine notariell zu beurkundende Verkaufszusage gegeben haben (§ 3 Abs. 1 AusglLeistG).

 Hierdurch gerieten bisher insbesondere Käufer, deren EALG-Kaufberechtigung von der BVVG bestritten wird, unter Zeitdruck. Wie sollten sie bis zum Jahresende ein auf Feststellung ihrer Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb gerichtetes Klageverfahren abschließen? Der eine oder andere hat den Kauf deshalb ganz at acta gelegt oder sich statt zum begünstigten zum Verkehrswertkauf entschlossen.

 Dies ist nun nicht mehr notwendig, weil die BVVG auf Aufforderung des Antragstellers auf die geschilderte Kalamität mit einer Vertragsgestaltung reagiert, die es erlaubt, die Entscheidung über eine Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb zu vertagen und einer zukünftigen gerichtlichen Klärung zu überlassen. Zu diesem Zweck erfolgt eine „Zweiteilung“ des Kaufpreises in einen ersten, dem begünstigten Kaufpreis entsprechenden Kaufpreisteilbetrag und einen zweiten Kaufpreisteilbetrag, der der 35 %-igen Differenz zwischen begünstigtem Kaufpreis und – von  der BVVG ermitteltem – Verkehrswert entspricht. Der Käufer wird zunächst nur zur Zahlung der ersten Kaufpreisteilbetrages verpflichtet. Der zweite Teilbetrag wird erst fällig, wenn der Käufer nicht binnen drei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages eine Klage auf Feststellung seiner Erwerbsberechtigung nach EALG erhebt bzw. er seine Klage zurücknimmt oder diese rechtskräftig abgewiesen wird. Das Vertragsmuster enthält weitere alternative Regelungen, die entweder für den Verkehrswert- oder begünstigten Kauf gelten sollen.

 Diese – sinnvolle – Vertragsgestaltung sollten alle Kaufinteressenten von der BVVG einfordern, über deren Berechtigung zum begünstigten Flächenerwerb aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen Streit mit der BVVG besteht. Dabei sollten die Käufer allerdings darauf achten, dass in den Vertrag für den Fall des begünstigten Flächenerwerbs die modifizierte Preisanpassungsklausel aufgenommen wird (siehe soeben 1.). Für den Fall des Verkehrswertkaufs sollten sie ggf. auf Streichung der Mehrerlösabführungsklausel drängen (siehe sogleich II.).

 Unterschiedliche Rechtsauffassungen von Kaufinteressenten und der BVVG zur EALG-Berechtigung, die die Anwendung des geschilderten alternativen Vertragsmuster sinnvoll erscheinen lassen, sind in der Praxis nicht selten. Wir wollen an dieser Stelle nur zwei einschlägige Rechtsfragen nennen, die in nächster Zeit mit hoher Wahrscheinlichkeit gerichtlich geklärt werden:

 –     Welche räumliche Entfernung darf zw.-ischen dem Lebensmittelpunkt des Berechtigten und der Betriebsstätte liegen, damit der Berechtigte noch als „ortsansässig“ anzusehen ist?

-     Ist eine GmbH, deren Gesellschafter natürliche ortsansässige Personen sind, auch dann erwerbsberechtigt, wenn sie mehr als 25 % eigene Anteile hält?

II. Mehrerlösabführungsklauseln beim Verkehrswertkauf

 Die in § 12 FlErwV zur Sicherung der Zweckbindung vorgesehenen Beschränkungen des Käufers bzw. Rechte der BVVG gelten ausschließlich für den begünstigten Flächenerwerb. Aussagen über die Ausgestaltung von Verkehrswertkaufverträgen enthält das Gesetz nicht. Als gesichert darf man betrachten, dass beim Verkehrswertkauf der Käufer nicht dinglich bzw. grundbuchlich gesichert in seiner Verfügung über den Kaufgegenstand beschränkt werden darf. Allerdings geht die BVVG nach unserer Wahrnehmung neuerdings dazu über, den Versuch zu unternehmen, ihm schuldrechtliche Bindungen aufzuerlegen, die den Käufer – ungeachtet des Umstandes, dass er einen dem vollen Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis zahlt – erheblich behindern können und in manchen Fällen gewissermaßen zu einem „Eigentum zweiter Klasse“ führen können. Im Mittelpunkt dieser Bestrebungen stehen ausgefeilte Mehrerlösabführungsklauseln sowie Klauseln, die der BVVG für lange Zeit Rechte und Ansprüche z.B. für den Fall der Errichtung von Windkraftanlagen sichern sollen. Manche Käufer werden derlei Klauseln nicht stören, weil sie ohnehin keine Verfügung über den Kaufgegenstand beabsichtigen und eine Nutzung von Teilflächen zur Erzeugung regenerativer Energien nicht in Betracht kommt. Allen anderen Kaufinteressenten ist zu empfehlen, derlei Klauseln zum Gegenstand von Verhandlungen mit der BVVG zu machen.

 III. Pächter-Direktkauf von LPG-Rechtsnachfolgern in Sachsen-Anhalt

 Die beiden Niederlassungen der BVVG in Sachsen-Anhalt verlangen von LPG-Rechtsnachfolgern, die einen Rechtsanspruch auf Kauf der langfristig gepachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen (sog. Pächter-Direktkauf zum Verkehrswert) geltend machen, nach wie vor die Vorlage einer landesbehördlichen Bescheinigung über die ordnungsgemäße Durchführung der Vermögensauseinandersetzung nach LwAnpG. Diese Praxis steht sowohl im Widerspruch zur Handhabung durch die Niederlassungen der BVVG in den anderen Bundesländern als auch zur internen Arbeitsanweisung der BVVG zur Umsetzung ihres sog. Neuen Privatisierungskonzeptes. Die BVVG – Niederlassungen Magdeburg und Halle begründen ihre abweichende Verfahrensweise mit einem entsprechenden Verlangen des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt. Dieses vertritt in zwei an die ihm nachgeordneten Ämter für Landwirtschaft und Flurneuordnung gerichteten Erlassen die Auffassung, eine Direktvergabe von BVVG-Flächen an LPG-Nachfolgeunternehmen sei von einer landesbehördlichen Bescheinigung abhängig, die der sog. „Erklärung 18“ beim begünstigten Erwerb nach EALG entspreche.

 Einige in Sachsen-Anhalt beheimatete LPG-Rechtsnachfolger haben nun über uns (sowie einem Anwaltskollegen aus Sachsen-Anhalt) Klagen gegen die BVVG bei den Landgerichten Magdeburg, Halle und Berlin eingereicht. Mit diesen Klagen begehren sie die Feststellung, dass die BVVG auch in Sachsen-Anhalt die Vorlage einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Vermögensauseinandersetzung nicht zur Voraussetzung für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zum Verkehrswert mit einem LPG-Rechtsnachfolger machen darf. Zur Begründung verweisen die Kläger darauf, dass es – im Gegensatz zum begünstigten Flächenerwerb nach EALG – keine gesetzliche Bestimmung gebe, die das Verlangen der BVVG rechtfertige. Als in den Formen des sog. Verwaltungsprivatrechts handelnde Gesellschaft im mittelbaren Eigentum des Bundes sei die BVVG an Erlasse eines Landesministeriums ebenso wenig gebunden wie die Kläger. Durch die geschilderte Praxis verstoße die BVVG gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, der auch in der von § 2 LwAnpG angeordneten Gleichheit aller landwirtschaftlichen Eigentumsformen Ausdruck gefunden habe. Zudem missbrauche die BVVG ihre Stellung als marktbeherrschendes Unternehmen bei der Vergabe landwirtschaftlicher Nutzflächen zum Nachteil der Kläger.

 Wir haben den Landesbauernverband Sachsen-Anhalt gebeten, seine Mitglieder auf das Problem und die Klageverfahren aufmerksam zu machen. Hierzu war der Verband mit der Begründung, er vereine in seinen Reihen Unternehmen unterschiedlicher Entstehungsgeschichte und Rechtsformen, nicht bereit. Wir sind über diese Reaktion verwundert. Schließlich erstreben die klagenden LPG-Rechtsnachfolger keine Besserstellung gegenüber anderen Landwirten, sondern lediglich eine Gleichbehandlung. Möglicherweise kann diese Mandanteninformation einen kleinen Beitrag dazu leisten, weitere Betroffene darauf aufmerksam machen, dass sie nach unserer Rechtsauffassung die geschilderte Praxis der BVVG in Sachsen-Anhalt nicht klaglos hinnehmen müssen.

 IV. Rückwirkung günstiger gesetzlicher Neuregelungen auf Altfälle

 Der Gesetzgeber hat mit § 7 Abs. 2 AusglLeistG in der Fassung vom 03. Juli 2009 dafür Sorge getragen, dass alle Kaufbewerber bzw. Käufer begünstigenden Regelungen der Neufassung von AusglLeistG und FlErwV auch auf Altfälle Anwendung finden. Die Norm lautet:

 „Soweit die durch das FlErwV vom 03. Juli 2009 … in dieses Gesetz und die FlErwV aufgenommenen Erklärungen Erleichterungen für Erwerber mit sich bringen, gelten diese … auch zugunsten von Käufern, mit denen bereits vor dem 11. Juli 2009 Verträge auf der Grundlage dieses Gesetzes und der FlErwV abgeschlossen worden sind.“

 Das kann man aus Erwerbersicht nur begrüßen. Allerdings wird die Umsetzung in der Praxis vielfältige Probleme aufwerfen. Wir wagen die Prognose, dass sich diese Bestimmung zu einem Exerzierfeld juristischen Scharfsinns entwickeln könnte. Folgendes Beispiel mag dies verdeutlichen:

 Die Flächenerwerbsverordnung stellt für die Definition des Begriffs der „Ortsansässigkeit“ bekanntlich auf den Lebensmittelpunkt des Berechtigten ab. Nach § 1 Abs. 3 der Flächenerwerbsverordnung a.F. sollte hierfür bei Verheirateten der Lebensmittelpunkt der Familie maßgeblich sein. In der Neufassung ist dieser Zusatz gestrichen worden. Zu dieser Entscheidung des Gesetzgebers mag ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden beigetragen haben, das in dem Zusatz der Altfassung eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung verheirateter Bewerber gegenüber ledigen, die in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben, sah.

 Fälle, in denen zwar der Käufer selbst, nicht aber seine Ehefrau oder Kinder ihren Lebensmittelpunkt in der Nähe des Betriebssitzes haben, waren nicht selten. Sofern sie der BVVG zur Kenntnis gelangten, reagierte diese vor der Gesetzesnovellierung mit der Ankündigung des Rücktritts vom begünstigten Kaufvertrag, den der Erwerber allenfalls durch eine Nachzahlung der Differenz zwischen begünstigtem Kaufpreis und späterem Verkehrswert abwenden konnte. Auf dieser Grundlage wurde der EALG-Kauf bisweilen in einen Verkehrswertkaufvertrag „umgewandelt“.

 Was bedeutet § 7 Abs. 2 AusglLeistG für eine solche Fallgestaltung? Wir meinen,  für den aus dem begünstigten Kaufvertrag „umgewandelten“ Verkehrswertvertrag liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB vor. Für einen Betroffenen machen wir mit dieser Begründung gegenüber der BVVG einen Anspruch auf „Rückumwandlung“ des Verkehrswertkaufvertrages in den ursprünglichen begünstigten Kaufvertrag geltend. Auf die Lösung dieses Konflikts bzw. den Ausgang des möglichen Rechtsstreits darf man gespannt sein.